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【得伟君尚视点】第9期:购房附带装修合同与《消法》知情权之适用

    

    目前在商品房销售中逐渐出现将房屋装修好后再销售的情况,相比毛坯房销售而言,由于购房者对房屋装修实际情况了解有限,购房者就装修部分与开发商产生纠纷呈多发态势。由于购房者与开发商在房屋装修问题上信息不对等,由之而产生的一个法律问题是:购房附带装修合同是否能援引《消费者权益保护法》进行保护?   

    从消法的立法目的来看,理论上一般认为商品房买卖行为不适用消法,尤其不适用消法规定的惩罚性赔偿(老消法两倍赔偿、新消法三倍赔偿)。但最高院商品房买卖合同司法解释规定了适用双倍赔偿的五种情形,虽然与消法惩罚性赔偿仍有不同,但不妨可以将司法解释的双倍赔偿规定看作是司法实践已将商品房买卖行为有限度地适用消法的立法精神,即侧重于加强对购房者(消费者)的保护,这实际是一种立法变迁,或者说是司法适用的变迁。


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    依循这一思路,以前有些法律人所主张的购房者不是消费者的定位其实也发生了变迁,即从最高院司法解释的精神来看,实际已将购房者定位为消费者;同时从汉语语义来看,将购房者排除在消费者之外着实令人费解,因此从法律变迁来看,购房者属于消费者似乎已无疑问。

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    当然将购房者定位为消费者并非意味着购房者的所有行为都可以援引消法予以保护,对照消法特定的立法背景和立法精神可以看出,消法在立法时实际并未将购房者这一特殊消费者涵盖在消法保护范围之内,原因在于商品房这一特定标的与消法欲规范的消费商品存在明显区别,因此消法立法本意并未涵盖购房行为。

    如前所述,最高院司法解释为购房行为适用消法开了一个口子,由此带来的思考是,这个口子是否只限于双倍赔偿的五种情形?有无商品房买卖过程中其他行为确需援引消法而予以适用的情况?个人认为,刘律师所提出的商品房买卖过程中的附带装修行为即应援引消法知情权的规定,以更好地保护购房人利益,实现开发商与购房者利益保护的平衡。


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    事实上这里涉及私法上的“注意义务”与公法上的“知情权”的关系定位问题。民法上的注意义务包含的内容很广泛,对于买卖合同而言,其中一个重要方面是买方有权对买卖行为之标的物相关信息进行充分了解,这里的“标的物相关信息”与公法上的“知情权”在内容上实际具有重合性。商品房买卖合同属典型的民法契约,购房者对所购房屋负担有注意义务;在将购房者定位为消费者的情况下,民法契约上购房者的“注意义务”实际转化为消法上的“知情权”。由于这里的注意义务亦或知情权对于购房者而言殊为重要,因此购房者应当可以援引消法上的知情权来保护其相关权益。

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    为什么这里需要将民法上的注意义务转化为消法上的知情权?个人认为民法上的注意义务仅是一种义务而非权利,民事主体对买卖契约标的物相关信息的了解是“被动接收”的过程(当然民法以相对方瑕疵担保义务来保障这种被动接收行为的安全性),即相对方提供多少信息则买卖契约的买方接收多少信息,依注意义务原理,买方并不享有要求卖方进一步批露标的物相关信息的请求权。为什么民法只规定注意义务而不象消法那样规定“知情权”?个人认为原因在于民法上交易行为的标的多为标准化、规范化即“类型化”的产品,标的物大量信息已为“类型化”的同类商品所包含,如果在注意义务的基础上进一步规定知情权,有可能加重民法交易行为相对方的交易负担,因此民法所规定的“标的物相关信息”仅以注意义务为限。


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    消法之所以规定知情权一是由于消法规范的交易行为标的物很多并非是类型化而是特定化、甚至个性化的商品,买方(接受服务方)难以如传统民事交易行为主体那样通过类型化商品获取充分信息,为了弥补消费者在信息获取方面的劣势,因此消法规定了知情权,即一方面商品(服务)提供者需要主动向消费者批露相关信息,另一方面消费者如果有疑问还可进一步向商品(服务)提供者行使信息批露请求权,商品(服务)提供者则有义务满足这种请求权。

    具体到商品房买卖合同与附带装修合同,由于商品房这一标的类型化特征十分明显,因此购房者的知情权需求并不十分显著;而对于附带的装修合同而言,出于竞争需要,一百个开发商可能有一百个装修风格,因此其差异性、个性化特征十分明显,而不同装修风格、不同装修用材与附带装修合同的定价密切相关,如果购房者不能充分了解附带装修合同的充分信息,将置购房者于不利的缔约地位;再加上不排除开发商在装修材料上以次充好,甚至在实际装修上“金玉其外、败絮其中”,因此购房者对于附带装修合同的知情权显得极为重要。


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    当然,以上分析差不多只是一个立法理由的分析,由于立法具有滞后性,似我国尚未将本案所涉及的购房者知情权通过立法予以明确规定,尚不知目前最高法院或国内法院有无相关判例予以参照,如若两者皆无,则只能在个案办理过程中“苦口婆心”地给主审法官说理,以望主审法院采纳说理意见而成为第一个吃螃蟹者,若如此则实为代理律师之幸事!